Az ingatlanközvetítő szolgáltatók bár számtalan kacifántos névvel kínálják szolgáltatásaikat (nálunk sincs ez másképp), általában azonban az alábbi három megbízási típussal találkozhatunk az ingatlanközvetítői piacon.
1./ Az általános megbízás során a megbízó a megbízott ingatlanközvetítő mellett maga is eladhatja/megveheti az ingatlant, illetve másnak is adhat erre vonatkozóan megbízást.
2./ A félkizárólagos megbízás során a megbízó a megbízott ingatlanközvetítő mellett maga is eladhatja/megveheti az ingatlant, azonban nem adhat másnak erre vonatkozóan megbízást.
3./ A kizárólagos megbízás során a megbízó arra vállal kötelezettséget, hogy a megbízás időtartama alatt ő maga kizárólag a megbízott ingatlanközvetítő közreműködésével adja el/veszi meg az ingatlant, továbbá másnak sem ad ingatlanközvetítésre vonatkozó megbízást. Arról nincs szó, hogy a tulajdonos nem adhatja el/nem veheti meg az ingatlant a közvetítő nélkül, hiszen az erre vonatkozó kikötés jogellenességét a bíróság megállapította, azonban ezen esetben jogszerű az ingatlanközvetítő kötbér iránti igénye a megbízó szerződésszegése miatt.
Az alábbiakban bemutatom az általános és a kizárólagos megbízás közötti fő különbségeket. A félkizárólagos megbízást irodánk nem alkalmazza, ezért a továbbiakban erről a megbízási típusról nem lesz szó.
ÁLTALÁNOS VAGY KIZÁRÓLAGOS?
1./ Általános megbízásnál az ingatlanos abban érdekelt, hogy minél előbb adja el az ingatlant, nehogy más ingatlanos, vagy a tulajdonos megelőzze.
Kizárólagos megbízásnál az ingatlanos abban érdekelt, hogy minél magasabb áron adja el az ingatlant, hogy magasabb jutalékot és nagyobb ügyfél elégedettséget érjen el, így az ügyfél nagy eséllyel tovább ajánlja őt ismerőseinek.
2./ Általános megbízásnál az ingatlanosok versenyeznek az „eladó érdekei ellen”. Mindenki igyekszik az első ajánlatot elfogadtatni az eladóval, hogy ő kapja a jutalékot.
Kizárólagos megbízásnál az ingatlanos a piacot versenyezteti az „eladó érdekében”. Az ingatlanos licitáltatja az érdeklődőket a legjobb ajánlat elérése érdekében.
3./ Általános megbízásnál az ingatlanos csupán az egyébként is előre kifizetett platformokon hirdeti az ingatlant, profi fotóst, videót, 3D websétát, hirdetés-kiemeléseket nem gazdaságos alkalmaznia, hiszen csupán 20-30% esélye van,
hogy a befektetése megtérül.
Kizárólagos megbízásnál az ingatlanosnak megéri profi fotóst, videót, 3D websétát, hirdetés-kiemeléseket alkalmazni, hiszen 70-80% esélye van, hogy a befektetése megtérül. Ezzel az ingatlanos és a tulajdonos s időt és energiát
spórol, hiszen az érdeklődők a 3D webséta használatával részletesen körbejárhatják az ingatlant, így személyes megtekintésre már csak a komoly érdeklődők jönnek el.
4./ Általános megbízásnál az ingatlanos nem helyez el „Eladó” táblát az ingatlanon, hiszen ezzel azonnal kikerülik.
Kizárólagos megbízásnál az ingatlanos elhelyezhet „Eladó táblát az ingatlanon, ezzel körülbelül 15%-kal növeli a sikeres eladás esélyeit.
5./ Általános megbízásnál a hirdetésben az ingatlan kívülről azonosíthatatlan módon, pontos cím nélkül jelenik meg, elkerülve ezzel az ingatlanos kikerülését. Ennek eredményeként számos ingatlanbemutató eredménytelen lesz, hiszen az érdeklődő nem tudta előre, hogy pontosan hol és milyen ingatlant szeretnének neki bemutatni.
Kizárólagos megbízásnál az ingatlan azonosítható módon jelenik meg a hirdetésekben, így az érdeklődő pontosan tudja, hogy az ingatlan hol található és hogy néz ki kívülről. Ezáltal a személyes bemutatóra csak a komoly érdeklődők
jönnek el.
6./ Általános megbízásnál több ingatlanos és a tulajdonos ugyanazokon a platformokon hirdetnek sokszor eltérő információkkal és kínálati árakkal, ez egyrészt komolytalanná teszi a hirdetést és a hirdetőket, másrészt azt az érzetet kelti, hogy „ezt az ingatlant ennyi iroda sem tudja eladni, akkor valami baj lehet vele.” Az ilyen ingatlan általában jelentős áralkut követően talál vevőre.
Kizárólagos megbízásnál az ingatlan minden platformon egyszer jelenik meg, így komolyságot és professzionalizmust sugall a hirdetés, ezért az első benyomás alapján az érdeklődők fejében egy magasabb érték társul az ingatlanhoz, így
később nem is próbálnak jelentős összeget alkudni a kínálati árból.
7./ Az általános megbízás a mennyiségi ingatlanközvetítésről szól, hiszen az ingatlanosnak 30-40 ingatlant kell a portfóliójában tartania ahhoz, hogy ezekből összesen 6-8 ingatlant (havi legalább egyet) értékesítsen, így nem marad elég ideje minden ingatlana megfelelő menedzselésére.
A kizárólagos megbízás a minőségi ingatlanközvetítésről szól, hiszen az ingatlanosnak elég 8-10 ingatlant a portfóliójában tartania ahhoz, hogy ezekből összesen 6-8 ingatlant (havi legalább egyet) értékesítsen. Így lényegesen több időt tud fordítani minden ingatlana marketingjére.
Általános Megbízás
Kizárólagos Megbízás
Az ingatlanos abban érdekelt, hogy minél előbb adja el az ingatlant, nehogy más ingatlanos, vagy a tulajdonos megelőzze.
Az ingatlanos abban érdekelt, hogy minél magasabb áron adja el az ingatlant, hogy magasabb jutalékot és nagyobb ügyfél elégedettséget érjen el, így az ügyfél nagy eséllyel tovább ajánlja őt ismerőseinek.
Az ingatlanosok versenyeznek az „eladó érdekei ellen”. Mindenki igyekszik az első ajánlatot elfogadtatni az eladóval.
Az ingatlanos a piacot versenyezteti az „eladó érdekében”. Az ingatlanos licitáltatja az érdeklődőket a legjobb ajánlat elérése érdekében.
Az ingatlanos csupán az egyébként is előre kifizetett platformokon hirdeti az ingatlant, profi fotóst, 3D websétát, hirdetés-kiemeléseket nem gazdaságos alkalmaznia, hiszen csupán 20-30% esélye van, hogy a befektetése megtérül.
Az ingatlanosnak megéri profi fotóst, 3D websétát, hirdetés-kiemeléseket alkalmazni, hiszen 70-80% esélye van, hogy a befektetése megtérül. Ezzel az ingatlanos és a tulajdonos számos időt és energiát megspórol, hiszen az érdeklődők a 3D webséta használatával részletesen körbejárhatják az ingatlant személyes megjelenés nélkül is.
Az ingatlanos nem helyez el „Eladó” táblát az ingatlanon, hiszen ezzel azonnal kikerülik.
Az ingatlanos elhelyezhet „Eladó táblát az ingatlanon, ezzel körülbelül 15%-kal növeli a sikeres eladás esélyeit.
A hirdetésben az ingatlan kívülről azonosíthatatlan módon, pontos cím nélkül jelenik meg, elkerülve ezzel az ingatlanos kikerülését. Ennek eredményeként számos ingatlanbemutató eredménytelen lesz, hiszen az érdeklődő nem tudta előre, hogy pontosan milyen ingatlant szeretnének neki bemutatni.
Az ingatlan azonosítható módon jelenik meg a hirdetésekben, így az érdeklődő pontosan tudja, hogy az ingatlan hol található és hogy néz ki kívülről. Ezáltal a személyes bemutatóra csak a komoly érdeklődők jönnek el.
Több ingatlanos és a tulajdonos ugyanazokon a platformokon hirdetnek sokszor eltérő információkkal és kínálati árakkal, ez egyrészt komolytalanná teszi a hirdetést és a hirdetőket, másrészt azt az érzetet kelti, hogy „ezt az ingatlant ennyi iroda sem tudja eladni, akkor valami baj lehet vele.” Az ilyen ingatlan általában jelentős áralkut követően talál vevőre.
Az ingatlan minden platformon egyszer jelenik meg, így komolyságot és professzionalizmust sugall a hirdetés, ezért az első benyomás alapján az érdeklődők fejében egy magasabb érték társul az ingatlanhoz, így később nem is próbálnak jelentőst alkudni a kínálati árból.
Az általános megbízás a mennyiségi ingatlanközvetítésről szól, hiszen az ingatlanosnak 30-40 ingatlant kell a portfóliójában tartania ahhoz, hogy ezekből összesen 6-8 ingatlant (havi legalább egyet) értékesítsen.
A kizárólagos megbízás a minőségi ingatlanközvetítésről szól, hiszen az ingatlanosnak 8-10 ingatlant elég a portfóliójában tartania ahhoz, hogy ezekből összesen 6-8 ingatlant (havi legalább egyet) értékesítsen.
Az ingatlanközvetítők alacsony társadalmi megítélésének egyik fő oka az általános megbízás. Az erről szóló tanulmányok és szakmai cikkek szerint az ingatlanközvetítők az általános megbízásaiknak csupán 20-30%-át értékesítik, ami azt jelenti, hogy a portfóliójukban lévő 10 ingatlanból csupán 2-3 ingatlant adnak el, azaz a munkaidejük 70-80%-ában ingyen dolgoznak.
Ez az egyik oka az ingatlanközvetítői piac éves 50-60%-körüli fluktuációjának. Ez egyben azt is jelenti, hogy az ingatlanközvetítéssel foglalkozó személyek több mint a felének kevesebb, mint egy éves szakmai tapasztalata van.
